关于我们 | 联系我们 | 订阅服务 |   邮 箱
 
   
 
 首页  乐投沙巴 LETOU体育 乐投足球 产经频道 社会频道 发改委消息 物价消息 企业债券 债券新闻 债券公告
招标投标
招标公告 招标动态
  当前位置: 乐投沙巴 > 债券公告 >  
 
电子报
 
股市赚钱就买房还行得通吗?乐投沙巴
2019-02-18 23:36      未知

  上周末央行公布的2月金融数据不及预期,有网友调侃,“周末的’意念盘’一度跌停”。但就在这么弱的数据之下,A股竟涨逾20%,而且本周开市便大涨,站稳了3000点大关。

  曾几何时,羸弱到“利好出尽是利空,利空出尽还是利空”的A股,竟然可以这么“刚”。

  时光回到4个月前,彼时上证指数2400多点。有一个人撰文说:“中国股市的合理估值,是600点。”

  说这话的人叫欧成效,水库论坛创始人,笔名yevon_ou,在房地产圈人称“欧神”。

  更为讽刺的是,香港证监会因为受不了天价租金,近期宣布将在租约到期后搬离中环的长江大厦,新办公楼租金仅为目前的一半,香港证监会称此举是为了“攒钱买楼”。

  站在这个时点,一边是罕见强势的股市,一边是似有回暖的房市,过去“股市赚钱就买房”的老经验,还行得通吗?

  2017年南京房价暴涨时,笔者一位南京朋友打算购入他的第6套房,他说:“我女儿在现在这个小区都没人可以玩,我是刚需。”

  居住固然是“刚需”,至于住房是不是,假如即使每年折旧、逐年折价,你也想要,那么想买就买吧。

  这并不是我们今天讨论的范畴。当提出“股市赚钱就买房还行得通吗”这个问题的时候,我们实际上是在讨论作为一个投资品种而言,房子或股票,眼下哪一个才是更好的选择?

  自1999年以来上证平均市盈率走势如上,目前平均PE约15。实际上,从2008年中以后,上证平均市盈率就鲜有超过25的时候,当然也包括欧成效撰文的2018年10月,上证平均PE约13,只有他声称的“PE=25”的一半。“全部都浸润PE=25高估值时代”显然与事实相悖。

  全球股市中的“王者”美股又如何呢?自从1871年以来,美国标普S&P500的最低PE是5.31,发生在1917年12月。标普S&P500目前的平均PE在21.5。

  如果“PB=0.3,PE=5”是“正常估值”,那么就连“王者”美股148年来也从未“正常”过。线的正常估值”是如何得来的。

  那么,房子能达到这个“正常估值”吗?与股票相对应,房子的PE是单位房价/单位年租金收益,或者“租售比”的倒数。

  按照国际上比较流行的观点,租售比的合理范围一般在1:200 至1:300,即每年的租金回报率大概在1*12/200=6% 到 1*12/300=4%之间,也就是房子的PE合理范围在16.7~25倍左右,这倒是与美股近年的PE相当接近,还比上证目前的PE要高一些。

  而“租售比”向来是中国房地产的软肋。过去30年“全部都浸润在高估值时代”的恰恰是中国房地产。

  根据雪球上的一则统计,2015年,日本东京、香港的租金回报率分别在6.25%和5%左右。而中国的几大城市中,租金回报率分别是:深圳1.64%,厦门1.67%,北京1.92%,上海1.98%,广州2.58,成都3.61%。也就是说,除了广州、成都外,北上深厦的房子的PE都在50以上,深圳最高,达到61。

  2015年以后,情况更加严峻。根据中国房地产业协会主办的中国房价行情网数据,2019年2月住宅租售比排行如下:

  2019年2月,北上广深一线城市的住宅PE都超过了50(广州为53),PE最高的厦门甚至高达80。离“PE=5的正常估值”差距可说非常遥远。

  可能有人会说,谁买房投资是图租金啊,只要价格能涨就行。那么又有什么理由指摘中国股市分红少估值高呢?

  “五十步笑百步”的故事我们都听过,但像这样,50倍PE的房市说15倍PE的股市高估值,这就未免太荒诞了,成语故事都不敢这么写。

  换言之,目前的A股,比自己的历史价格便宜,比美股便宜,乐投沙巴,比房地产更便宜得多,似乎没有理由卖股买房。

  美国股市、中国楼市、日本国债,并称“全球三大泡沫”。在中国过去20年,房地产的确比谁都涨得快,堪称房地产的“黄金年代”。

  海通证券600837)研究所的一份报告对比了2000-2017 年期间中国大类资产的收益率数据,房地产、股市、大宗商品、债市名义年化收益率分别为7.8%、5.8%、3.6%、3.4%,房地产收益率领先于其他大类资产。而其中上海房价一枝独秀,名义年化收益率高达12.1%。

  许多研究和文章都曾探讨过“中国房价”这一独特的现象。除了炒作和一些地区政策之外,归纳下来大致有几个原因:

  工业化的中国经济过去主要靠投资驱动。海通证券认为,房地产投资和中国GDP增速相关性高达70%,地产投资的变化几乎可以解释过去10年当中的每一次大起大落。

  我国约1/3的信贷与房地产有关。截止2018年末,中国房地产贷款余额为38.7万亿,占总贷款余额的比例高达28%。而信用债余额大约20万亿,其中与房产有关的房地产、建筑业和采矿业三大行业的存量占比是35.5%。

  中国上一轮出生人口的高峰是1987年的2550万,而中国人首次购房的年龄大约在25-30岁,这与2012年-2017年的商品房销售高峰大致上也是同步的。

  乘着经济、信贷、人口的红利,过去20年,“买房子”成为最简单也收益最好的一种投资,从这个角度说,“卖股买房”是没错的,房子也因此成为中国居民财富的主要载体。

  根据瑞信研究院2018年度的《全球财富报告》,中国居民拥有的总财富约为52万亿美元,约合357万亿人民币,其中非金融占比约为62%,而非金融资产其实主要就是房子。

  这与其他国家和地区的情况很不一样。根据瑞信的报告,从全球来看房产的占比不到50%。美国居民房产的占比不到 30%,就连中国台湾,居民房产占比也只有 34%。

  美国就经历过。丹佛大学法学院法学教授罗伯特?M. 哈达威甚至专门写了一本书,书名就叫《美国房地产泡沫史(1940-2007)》。

  尽管美国有着市场化的土地制度、完备的保障房制度和房产税,但美国的房地产市场也没能摆脱周期的宿命。1923年至今,美国房地产市场出现了3次显著的泡沫,特别是最近一次的次贷危机更是引发了全球危机。

  其中从1964年到1979年,美国的房价上涨了3.5倍,16年间平均每年上涨8.3%。这一涨幅与前文提过的2000-2017年中国房地产名义年化收益率7.8%相当接近。

  更巧的是,从1964年到1979年标普500指数仅仅从85点涨到108点,平均每年涨幅不到2%。而2000-2017年18年间上证指数从2073到3307点,平均每年涨幅约3%,也相当接近。

  发现了吗,1964-1979年的美国房价和股市与2000-2017年的中国房价和股市,相当类似。

  这是巧合吗?还是当我们以为中国房地产各种不一样的时候,在更大的时间尺度上,我们都一样。

  根据贝壳研究院的数据显示,2月北京二手房网签量只有6057套,环比减少42.2%,乐投沙巴,与去年同期相比则减少了17.7%,广州的二手房成交情况更弱,如下。

  由此可见,即使考虑春节因素,二手房的成交量也不及2016年、2017年和2018年同期,房地产作为一个投资品种,流动性大幅下滑。

  本次两会,五天内官方四次提及房地产税法。全国人大财经委也表示“正在抓紧完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作。”很显然,这是给大家传递“房产税一定有”“要来了” ,引导公众逐步接受。

  曾经备受嘲讽的“房住不炒”正在变成现实。受到更多嘲讽的中国股市又如何呢?

  别看美股现在这么厉害,1980年以前的美国“股民”在美国房价面前同样是“抬不起头”来的。

  1979年著名的《商业周刊》(Business Week)甚至写下了“股市已死(The Death of Equities)”的封面报导,力证买房抗通胀,买股票却会只亏钱。

  1980年代以后,美国货币增速大幅下降至个位数,货币增速的下降又使得通胀预期大幅回落,“买房抗通胀”不复存在。与此同时,80年代以后美国股市的涨幅高达25倍,远高于同期房市。

  至于中国,今年1月份的M1同比增速创下历史新低,前几天公布的2月M2也触及了历史新低。

【作者:股市赚钱就买房还行得通吗?乐投沙巴】打印本页
 
相关文章
·  乐投沙巴统计局新闻发言人毛盛勇:股票市场 2019-02-20
·  早新闻丨房地产最长牛市或进入新周期;大摩 2019-02-19
·  股市赚钱就买房还行得通吗?乐投沙巴 2019-02-18
·  乐投沙巴伦敦股市14日上涨 2019-02-18
·  摩根大通:克服对股市的恐惧去拥抱风险资产 2019-02-17
·  佩蒂股份打造养宠“新标佩” 陈振标:专利 2019-02-16
·  乐投沙巴英大证券前身蔚深证券一经理挪用 2019-02-16
·  乐投沙巴今年前两月新三板累计发行股票融资 2019-02-15
招标投标 更多 >>
·  富国国企改革灵乐投沙 2019-03-07
·  国有企业改革发展记者 2019-03-06
·  乐投沙巴国投董事长王 2019-03-06
·  乐投沙巴稳中有进 全省 2019-03-05
·  乐投沙巴在京工作国企 2019-03-04
·  国资委:国资国乐投沙 2019-03-04
·  乐投沙巴国企改革—— 2019-03-03
经济资讯 更多 >>
·  乐投沙巴产经 民营企业 2019-01-24
·  乐投沙巴产经!金融的通 2019-01-23
·  乐投沙巴第三十二届中 2019-01-23
·  乐投沙巴运城稷山县 2019-01-22
·  净然荣登《人民政协报 2019-01-21
·  乐投沙巴中国产经新闻 2019-01-21
·  中国产经新闻:中国 2019-01-20
·  安徽铜陵:乐投沙巴发 2019-01-19
乐投沙巴 | LETOU体育 | 乐投足球 | 产经频道 | 社会频道 | 发改委消息 | 物价消息 | 企业债券 | 债券新闻 | 债券公告 |
 
地址:北京市西城区广安门内大街315号信息大厦B座10层
邮编:100053   网站电话:010-63691721    传真:010-63691390
Copyright © 2002-2017 乐投沙巴 版权所有 苏ICP备14002537号-3
产业报行业报新闻道德委员会举报投诉电话:010-65573925;举报投诉email:xwddwyh@126.com
乐投沙巴|LETOU体育|LETOU足球